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租約到期房客不搬走？ 變成不定期租賃如何解約？
作為房東，你可能遇過這種情況：租約到期了，房客卻不搬走，甚至願意繼續付租金。你心裡可能會覺得「反正有錢收，也沒什麼損失」，結果可能就大錯特錯了！小心你跟房客之間的租賃關係已經悄悄地轉變成「不定期租賃」，而後續想再終止租約收回房屋那可就麻煩得多了！
租約到期後可能轉為不定期租賃
根據《民法》第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」換句話說，如果房客在租約到期後仍繼續使用房屋，而你沒有明確表達反對，在法律上租賃關係就自動轉為不定期租賃契約，租賃形式賦予了雙方較大的彈性與自由度，但同時也可能帶來一定的不確定性和風險！
怎麼終止不定期租賃契約？
步驟一：了解法規，符合法定事由才可終止租約！
前面說過，《民法》第451條規定，只要房東沒有明確表示過反對的意思，房客也可以持續使用收益租賃物，那麼租賃關係就會自動轉為不定期租賃，有些房東這時會想：「那之後再終止租約不就行了嗎？」
的確，這樣的租賃關係，乍看之下沒有問題，《民法》第450條第二項也有規定，不定期租賃契約允許任何一方隨時終止租約，但需依照習慣提前通知對方。照這部分的規定看起來，只要有提前通知，不定期租賃也能隨時解約，可事情其實並沒有這麼簡單！
為了保護租賃市場中，房客的權益不會輕易被房東剝奪，以平衡租賃雙方的關係，《土地法》第100條有規定，房東想要收回房屋並終止不定期租賃關係，必須符合特定情形，否則無法終止租約並收回房屋！具體包括：
出租人需要收回房屋自住或重新建築。
承租人違反民法第443條第一項規定，將房屋轉租給他人。
承租人積欠租金達二個月以上。
承租人將房屋用於違法用途。
承租人違反租賃契約的相關規定。
承租人損壞房屋而不為相當賠償。
步驟二：要提前多久通知房客搬離？確認適當的通知期限
在符合法定可終止租約的事由狀態下，仍然要回歸《民法》第450條第二項的規定，無論是房東還是租客，都應當提前一定的期限，通知另一方有意終止租約，那大約要提前多久比較好呢？
通常情況下，通知期限會建議為一個月，避免爭議，特別是當租金按月支付時。這一點在《民法》第450條第三項中有明確規定，終止契約應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知。提前通知的期限，應足夠讓另一方有充分的時間尋找新的居住地或租客。
步驟三：留意細節！怎麼通知與協商？
雖然法律並沒有規定需要書面通知，為了避免未來的爭議，包含終止租約的提前通知都建議以書面形式進行，如寄發律師函或存證信函，且通知書應詳細說明終止租約的日期及原因（若有），以確保有法律效力的證據，證明通知已經送達。
在通知對方後，雙方也可以協商關於結束租賃的具體細節，例如物品移動、押金退還等，透過協商，能順利且友好地解決租賃終止過程中可能出現的問題。
步驟四：租約終止，房屋恢復原狀
一旦達成協議並完成所有必要的手續後，租賃契約即正式終止，房東應確保租客按時搬出，租客也應確保將房屋恢復原狀（除非雙方有其他約定）。
重點整理：
房東要終止不定期租賃，須符合法定事由並提前通知房客！
來往通知、協商過程，建議以書面或其他得以保存的形式為之(如：通訊軟體對話紀錄)。
終止過程中，如協商部分存有爭議，建議找專業的律師進行法律協助，確保自己的權益不會受損。
透過遵循以上步驟和方法，可以確保正確且合法地終止不定期租賃契約，從而保護雙方的權益，減少不必要的法律風險與爭議。
租約到期後，房東應該怎麼做？
為了避免不定期租賃帶來的法律風險，房東在租約到期時應採取以下措施：
明確通知承租人租約已到期
租約到期前或到期當日，出租人必須明確通知承租人：「租約已到期，請騰空並返還房屋，我並沒有同意續租。」
相當於租金的不當得利
若承租人仍占用房屋，甚至繼續給付租金，出租人應明確告知，出租人並未同意承租人繼續使用，承租人所給付者此非租金，而是承租人於租約到期後，違法占用房屋所應給付之「相當於租金的不當得利」。
使用書面證據之方式為之
建議透過存證信函或律師函通知房客以上事項，已確保留下法律證據，證明出租人確曾明確反對承租人繼續使用房屋，避免落如《民法》第451條規定，視為不定期租賃之情況。
不定期租賃-本所案例經驗分享
案件事實緣由
小德將名下所有之閒置廠房出租給小益供營業之用，小益長年來，在給付租金、更新租賃契約等事項上，與小德相互配合順利，均無爭議。然而，小德近來對於該廠房已另有規劃，基於善意提前告知小益，將於本期租賃契約期滿後不再續租，並於租約期限屆至時，給予小益尋覓新廠房之搬遷期，小益甚至也交付多張支票，稱是在找到新的租屋處前，所占用期間之費用，可以提供給小德領兌。沒想到，小益後續突然拒絕搬遷，更改稱因小德繼續領有租金，所以就算曾表示不再續租等語，仍非屬阻止其繼續使用租賃物，雙方之租賃關係已變更為不定期租賃關係，而無須返還，雖小德在小益反悔後，就不願再繼續兌領那些支票，但小益卻更進一步將支票送至法院進行提存…
地方法院：勝訴判決
本件到底是否有不定期租賃契約關係，實為重要！假設依小益所言，契約關係已成不定期租賃契約，那小德就必須依《土地法》第100條之規定，除非具有各款法定情形之一時，才能收回該廠房，否則不得收回房屋。換言之，此時房屋出租人即小德所有之廠房是否收回、何時收回之決定大權，幾乎掌握於小益之手。
但按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」《民法》第451條定有明文。然而，定期租賃契約租期屆滿後是否轉換為不定期限租賃契約，其實是以出租人有無即為反對之意思為要件，而非以有無收取使用收益之代價即租金為必要。且依我國之社會經驗，出租人於定期租賃契約屆至時，特別給予承租人數月之寬限期間，供承租人尋覓他處或為搬遷之準備，僅屬出租人給予承租人之恩惠期間，出租人於寬限期間、恩惠期間內收取原租賃契約所定之租金，是常見之事，與一般社會大眾之認知無違。
從而，小德早於租賃契約屆滿前、屆至時，多次向小益為不再續租之意思表示，即屬對於承租人仍為租賃物之使用收益為反對之意思，而無發生視為以不定期限繼續契約之法律上效果。再者，小德按月兌領支票之利益充其量亦僅屬小益於尋覓新廠址前，事實上持續占用該廠房所應支付之相當於租金不當得利，與小德原依租賃契約所收取之租金收益，其法律概念不一樣。
本件纏訟多年，小德著實感受到「請神容易送神難」的困境，所幸，臺灣新北地方法院明察上情，最終也接受本所之主張、正確地適用法律，給了小德一份勝訴判決公道，明確指出雙方之間並非不定期之租賃契約關係，小益應返還廠房予小德之正確判決。
其他房東常見的問題
Q1：房東是否可以隨意進入已出租的房子呢？
A：不可以，房子既已出租相當於房屋的使用權已出租給房客，若有需要進入，必須取得房客同意或有其他急迫性的正當理由時才可進入，隨意開鎖進入將涉及《刑法》第306條侵入住居等罪刑。
Q2：遇到惡房客破壞房子，房東該如何處理？
A：可以提告請求損害賠償，依據《民法》第184條第一項規定，因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。故房東依法可以向房客提出求償。
參考資料：全國法規資料庫-租屋糾紛
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