【違建買賣爭議-花錢買房卻被趕?】

案例事實:三十年前,老王得知鄰近都市的山坡地上有一片新建的房子,離城不離塵、非常幽靜,離市區又近,於是老王興奮地向興建者小陳買了一間房子,並在該房子落地生根,組建家庭,但其實房子一直沒有取得使用執照,三十年後,老王一家突然收到新地主起訴拆屋還地的通知,原來是小陳欠一屁股債,所以將房子坐落的土地抵押給人,現已換新地主,老王一家焦頭爛額,因為遇到這個不動產糾紛,找上了本所…

一、老王的房子沒有取得使用執照,那他買的是什麼權利?

由於我國房地的產權是分離的,像本件案例,當初老王就只買了房子沒有買地,房子又沒有使用執照,這個白話來說叫做「違章建築」,也就是我們所說的違建。因為違建早期在台灣其實很多,為了經濟價值的考量,最高法院肯定違建可作為交易客體,但大家買賣的並不是「所有權」而是一種叫做「事實上處分權」的權利。

二、新地主是否可以主張他才是新的所有權人,訴請拆屋還地呢?

(一)因為原本老王是跟小陳買的房子,當地主是小陳的時候,法律上來講,老王對小陳有一個使用土地的使用權,但如果今天地主換人了,是不是還存在一個合法的使用權就有疑問了。

(二)為了避免花大錢蓋好的房屋,因為土地易主這種情況下就遭拆除,不利於經濟發展,民法425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。」本條規定最新實務也多肯定適用在事實上處分權的情形。

(三)也就是說再符合法條要件下,就算小陳把土地再轉手給別人或被拍賣,老王一家仍然可能對新的地主有土地的合法使用權。在符合法定要件情況下,就算新地主仍然無法趕走老王一家喔!至於怎麼樣算是符合法定要件呢?這就需要律師去整理判斷卷證資料,去對新地主的起訴主張進行攻防了。

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