本所客戶A將名下所有之閒置廠房出租予房客B供營業之用,房客B長年來於給付租金、更新租賃契約等事項上,與本所客戶A相互配合順利,均無爭議。然而,本所客戶A近來對於該廠房已另有規劃而基於善意早已提前告知房客B將於本期租賃契約期滿後不再續租,並於租約期限屆至時給予房客B尋覓新廠房之搬遷期,房客B更因此交付多張支票並稱此為其覓得新址前所占用期間之費用,供本所客戶兌領。詎料,房客B嗣後拒絕搬遷更稱因本所客戶A繼續領有租金,故雖曾表示不再續租等語仍非屬阻止其繼續使用租賃物,故雙方之租賃關係已變更為不定期租賃關係,而無須返還,縱本所客戶不願再繼續兌領,房客B更進一步將支票送至法院提存…。

 

本件是否有不定期租賃契約關係,實為重要。蓋因倘如房客B所言,本所客戶與其間之契約關係已成不定期租賃契約者,本所客戶A依土地法第100條之規定,除非具有下列各種情形之一時,方能收回該廠房,否則不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定,轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。換言之,此時房屋出租人即本所客戶A所有之廠房是否收回、何時收回之決定大權,將掌握於房客B之手。

 

惟按「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」民法第451條定有明文。然而,定期租賃契約租期屆滿後是否轉換為不定期限租賃契約,其實係以出租人有無即為反對之意思為要件,而非以有無收取使用收益之代價即租金為必要。且依我國之社會經驗,出租人於定期租賃契約屆至時,特別給予承租人數月之寬限期間,供承租人尋覓他處或為搬遷之準備,此僅屬出租人給予承租人之恩惠期間,出租人於此寬限期間、恩惠期間內收取原租賃契約所定之租金,均係常見之事,與一般社會大眾之認知無違。從而,本所客戶A早於租賃契約屆滿前、屆至時多次向房客B為不再續租之意思表示,即屬對於承租人仍為租賃物之使用收益為反對之意思,而無發生視為以不定期限繼續契約之法律上效果。再者,本所客戶按月兌領支票之利益充其量亦僅屬房客B於尋覓新廠址前,事實上持續占用該廠房所應支付之相當於租金不當得利,與本所客戶原依租賃契約所收取之租金收益,仍屬有間。

 

雖本件纏訟多年,本所客戶A著實感受到「請神容易送神難」之困境,所幸,臺灣新北地方法院明察上情,最終也接受本所之主張、正確地適用法律,賜予本所客戶A一份勝訴判決公道,明確指出雙方之間並非不定期之租賃契約關係,房客B應返還廠房予本所客戶A之正確判決。

 

<黃仕翰主持律師、陳俊翔律師>