一般民眾在租屋時常常會擔心租賃合約或是租賃的標的物是否有問題?日後會不會產生法律上爭議?而多有擔心。這時許多人心中不免會想,簽訂租約究竟有什麼需要注意的呢、租房子的期間又需要注意些什麼事項呢?

有鑑於此,本所律師特別整理了本所多年來辦理案件的的經驗,彙整出以下幾點事項,供讀者參考,希望讀者在租屋時能多注意以下事項,避免日後產生爭議。

 

  • 確認簽訂契約的房東是否是屋主(所有權人)或是有獲得屋主授權的人

在和房東租房子之前,首先一定要先瞭解的事情一定是房東究竟是誰?這位出面簽約的房東到底是不是屋主?或是房東是否為獲得屋主授權之人?因為在法律上,若房東並非屋主本人,然而卻瞞著屋主將房屋出租給房客時,真正的屋主日後可能就會依民法第767條第1項規定,要求房客搬遷並將房屋騰空返還,因此為了避免在與房東訂定租約後,最後卻落得一場空,在簽約當時千萬得注意房東是否確實為屋主或是獲得屋主授權出租房屋之人。而具體確認房東身分的作法如下:若房東自稱自己就是屋主,那麼可以請房東提出該屋的權狀,供租客確認。若房東自稱自己有得到屋主的授權,那麼可以請房東出具屋主同意由房東代理屋主辦理出租事宜的同意書、授權書或者委託書。

 

  • 確認房屋的使用方式以避免日後發生爭議

簽訂租約前,應該先向房東確認房子的使用方式,例如:可否在屋內開火煮飯?屋內得否飼養寵物?屋內可否吸煙?房屋之一部分可否轉租(可否當二房東)?可否作為營業用?因為依照民法第438條規定:「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。」所以若房東於簽約時已表明或已於契約中明訂,屋內不得開火煮飯、屋內不得飼養寵物、屋內不得吸煙…等,且房客於簽約時也同意並簽約,那麼這些約定就會成為所謂就房屋(租賃物)的約定使用方法,如房客未遵守約定,則房東即有權阻止房客的違約行為,房客若仍不改善,房東則可要求終止租約。

 

  • 房東要收押租金,在法律上有什麼限制?

大部分的民眾在簽訂租約時,房東都會要求收押租金(或稱之為押金),而這筆押金通常是用來擔保房客積欠租金,或是房客造成房屋毀損時而應賠償時,所需支付房東的損害賠償。而關於房東在簽約時到底能收多少的押金,依照土地法第99條的規定,最多只能收兩個月的租金總額,如果房東收超過兩個月租金總額,房客則可要求就超過的部分用來抵付租金,因此原則上會建議民眾在簽訂租約時應確認押租金是否約定為兩個月。

 

  • 關於租約期限的約定應注意的事項

原則上租約期限可以由房東與房客自行約定,但是仍然應注意以下幾點:

  1. 依民法第449條規定,租約期限不得約定超過20年,若約定超過20年則縮短為20年。
  2. 依民法第422條規定,房屋租賃契約,如果租約期限超過1年,就必須訂立書面契約,如果沒有用書面的方式訂定,則租約期限超過1年者就會被視為是「不定期租賃」。
  3. 關於「不定期租賃」要注意的地方是,房東如要針對不定期租賃終止租約時,將受到土地法第100條規定的限制,必須在有以下情形才可以將不定期租賃契約終止:
  • 房東要將租賃房屋收回自住或重新建築。
  • 房客將租賃房屋違法轉租轉於他人。
  • 房客積欠房租的金額,除了以經由押租金抵償的部分以外,仍達二個月以上。
  • 房客將租賃房屋供做違反法令之使用。
  • 房客違反租約。
  • 房客損壞房東的房屋或附著財物而不為相當之賠償。

 

  • 房屋修繕由誰負責?

依照民法第429條第1項的規定,租賃房屋的修繕,除了租約中另有特別約定外,對於房屋的修繕義務應由房東負擔。因此,原則上房屋在房客正常使用的前提下,有毀損的狀況發生時,房東按照民法的規定即有修繕的義務,但當事人雙方也可以另外約定,由房客來負責租賃房屋的修繕,並由房東來負擔相關的修繕費用。另外,因房東有修繕房屋的義務,因此在租賃房屋有損壞的情況下,建議一定要先通知房東,若房客在未通知房東的情況下就貿然自己修繕,在法律上可能會產生就修繕費用有所爭執的爭議。

 

  • 租約尚未到期,房東轉讓房屋所有權給他人,該怎麼辦?

依照民法第425條的規定,如房東在租約未到期之前就將房屋的所有權轉讓給第三人,或是因為房東欠債因此導致房屋遭到法院拍賣,而由第三人拍得時,原則上租約會繼續移轉到第三人身上,也就是第三人會成為新房東,使房客不會因為屋主換人而權益受損。但是必須注意的是,這樣子的規定在「租期超過五年並且未經過公證的租約」、「未定期限的租約」並不適用,因此會建議房客在簽訂租約時,簽訂五年以下租期的約,或是將租約公證,這樣子才有辦法使房客受到民法第425條規定的保障。

 

<黃仕翰主持律師,黃昱維律師>