• 公寓大廈停車位的種類

在公寓大廈建築中,停車位的種類可以分為三種,分別為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位,法定停車位乃為公寓大廈管理條例所規定之「約定專用部分」,而增設停車位以及獎勵停車位則可能為公寓大廈管理條例中所規定之「約定專用部分」或是「專有部分」。

  • 法定停車位:

依照公寓大廈建物的樓地板面積,按比例所設置的停車位。法定停車位必須登記為公寓大廈之共用部分、無獨立權狀,僅在區分所有建築物之登記權狀中加計車位坪數、編號,並透過將共用部分約定專用之方式,提供給特定住戶使用。此外,若住戶出售其時,必須連同車位一併賣出。

  • 增設停車位:

增設停車位是除了設置法定停車位以外,由建商於建造完成後自行增設的車位。增設停車位通常來說也會登記為公寓大廈的共用部分,並透過約定專用之方式,提供給住戶使用,然而若另有針對增設停車位規劃獨立出入口,而使其與法定停車位有明顯區隔時,則亦可登記為具有獨立權狀之專有部分並單獨出售。

  • 獎勵停車位:

政府為解決都市中停車困難的問題,透過增加樓地板面積、鼓勵建商增設停車位,並提供給民眾使用的停車位。獎勵停車位可按照獎本身是否具備獨立性,可否與法定停車位區隔此一標準,來分別認定應登記為公寓大廈之共用部分或登記為擁有獨立產權之專有部分。

 

  • 能不能在汽車停車位停放機車或堆放物品呢?

如同本文前面所提到的,法定停車位乃是所謂的約定專用部分,因此原則上來說,住戶即可於約定之範圍內自由使用收益;另外,就增設停車位或是獎勵停車位之使用戶而言,若該停車位乃為具有獨立產權之專有部分時,則使用戶對於該專有部分即有自由使用、收益、處分,並排除他人干涉之權利。所以原則上來說,住戶是可以在停車位停放機車或是於合理限度內放置物品的。

然而,對於前開自由使用之情形也並非全然毫無限制,依公寓大廈管理條例第6條第1項第1款之規定:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。」此外,依公寓大廈管理條例第5條之規定:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」因此,關於究竟住戶能否任意在社區地下室之自有停車位停放機車或是堆放物品,仍然需按具體情形認定,若住戶停放機車或是堆放物品的情形,已經對於其他住戶之逃生安全、或是居住環境衛生有所妨害,或是對於建築物的正常使用以及區分所有權人的共同利益有妨害時,仍可能會被認定為不得停放機車或堆放物品,以維護全體住戶之共同利益。

不過,對於到底怎麼樣才算是妨害安全、衛生,怎麼樣才算是妨害正常使用或違反區分所有權人之共同利益,相信對於許多住戶而言,恐怕也難以存有一個相當一致的標準,且住戶往往更會針對這樣子的問題爭論不休。因此仍然建議,住戶在將停車格用作停放汽車以外之用途前,應該先瞭解一下社區對於「停車位使用」是否有透過規約訂有具體使用規範,以避免相關爭議的產生。

相反地,若住戶們不希望有住戶在停車位停放機車或是堆放物品,本文則建議透過召開「區分所有權人會議」,由住戶共同決議制訂相關「停車位使用規範」,而不宜僅由管委會自行片面制訂相關限制之規定。總歸來說,關於住戶停車位使用所產生之爭議,仍須就個案判斷尚無法一概而論,因此住戶如遇有這方面的問題時,仍建議住戶可尋求專業律師協<助。

 

 

<黃仕翰主持律師、黃昱維律師>